こんにちは。第２設計室です。
最近マンションをリノベーションして購入する方が増えてきています。
新築マンションは高くて買えないけど、中古マンションを購入してリノベーションすれば、
安くてオシャレな家に住めると多くの20代～30代に支持を得始めている手法です。
売り手側も、リノベルをはじめとする企業が「ワンストップリノベ」という名目の元、物件探しからローン、リノベーションまでを一括で手掛けるサービスを展開する所が多くなってきました。
ですが、元は中古マンションというところは変えられないため、様々な問題もはらんでいます。
今回はそんな中古マンションを購入するにあたって、注意すべきポイントをご紹介していきます。
予想外の固定費！修繕積立金と管理費について
建物というものはマンションだろうが戸建だろうが年と共に劣化していくものです。
マンションの場合は、自分の所有物である住戸の他に、老化や階段、エレベーターやバルコニー部分のなどの「共用部」があり、この部分の維持補修は大規模修繕によってメンテナンスされるのが一般的です。
この大規模修繕は12年に1回必要となるのですが、そのお金は「修繕積立金」として毎月住民から積み立てたお金で行います。
大規模修繕費用は一戸あたり100〜120万円が相場となってくるため、毎月1万円程度の修繕積立金はローンとは別で払わなければなりません。
また、管理費についても修繕積立金同様毎月の支払いを行う必要があります。
管理費はマンションの管理会社に払っているもので、共用部の清掃やメンテナンス、突発的な事故への対応等のために使用されます。
上記以外にも住戸内部の設備更新も考えて資金繰りを考える必要があるため、
目先のローンのみで月々の支出を考えていると資金繰りが行き詰ってしまう可能性も。。
リフォーム費用も住宅ローンで賄う際のデメリットについて
ローン審査にリフォーム図面が必要
中古マンションを購入する際、多くの方は住宅ローンを組んで購入されるかと思います。
また、中古マンション購入時にリノベーションを行う場合、リノベーション費用も高額になるため、こちらもローンを組んでの支払いになるかと思うのですが、リノベーション費用もローンで借り入れる場合、審査時に工事図面と見積もりが必要になるため注意が必要です。
気に入った物件が見つかっても、リフォーム業者に設計を依頼して、金額を出している間に他の人に買われてしまった、、なんてことも。
リフォームローンを住宅ローンとは別に組むという考えもありますが、
2022年6月現在、住宅ローンの変動金利は0.310％～1.275％と低金利なのに対し、
リフォームローンは１％～５％とやや割高。
ただ、リフォームローンを組む際は無担保ローンになるので、住宅を担保にしなくてもよいというメリットもあります。
この辺りは不動産業者等によく相談し、どちらが良いか判断していきましょう。
住宅ローンの金利や上限額が厳しくなる場合も
リノベーション一体型住宅ローンでは、担保価値のある住宅に対しての購入額以上の金額を貸し出すことになるため、将来にわたってきちんと返済ができるかどうか、通常の住宅ローンよりも厳しくみられることになります。
その結果、年収や他の借金を鑑みて、金利が高くなったり、借りれる上限が低くなったり、借入期間が短くなる可能性もあります。
人口減少で無法地帯化になる可能性も？
可能性としては低いですが、地方や高齢化地域で人口が減少している地域のマンションを購入する際は要注意です。
マンションとは、いわば１つの会社のようなもので、きちんとある程度の割合で居住者が住み続け、全員が管理費を払い続けることで成り立っています。
また、建物が古くなり、建て替えが必要なレベルになったとしても、その場所の住宅需要を利用して新しい床を生み出し、建て替え費用を捻出するという方法も可能ですが、これもその場所の人口が増え需要がある場合でないと成り立ちません。
大半を実費で行う建て替えは、そもそもそのような大金を用意できない人が大半となるため、建て替え自体が可決されず、老朽化が進んでいく一方となります。
マンションの居住者が減っていくにつれ、1戸当たりの修繕積立金や管理費も増えることになり、それが引き金になって退去が進むということも考えられます。
空き室が増えると治安も悪くなっていくため、そのような廃墟に住むことにならないよう、
将来的にもきちんと入居者が続いていくようなマンションを購入する必要があります。
地震に対する安全性を左右する旧耐震の建物も
「旧耐震」とは、1981（昭和56）年5月31日までの建築確認申請によって建設された、古い法律によって設計された建物になります。
これ以前に建てられたマンションは、それ以降に建てられたマンションよりも耐震性が劣っている可能性が高くなります。
マンションの相場を左右する要素の１つでもあるため、相場よりも安い物件は旧耐震の可能性があります。
地震に対する安全安心の考え方については人それぞれですが、知らずに購入してしまうと心の準備ができないと思いますので、しっかり確認してから購入するようにしましょう。
マンション購入はプロに相談を。
ご紹介したように、中古マンション購入には新築を購入する場合に比べて様々な懸念事項があります。
建物に関しての構造、設備的な知識から、ローン等のお金のことまで。。
とてもではないですが勉強しきれる量ではありません。
マンション売買専門の業者であれば、上記でご紹介した様々な懸念点にすべて答えてくれます。
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マンション購入をしたいけど何から始めていいかわからない方は、是非一度相談してみてはいかがでしょうか？
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